上海侦探社：父母离婚后，爸爸“抢”走了我的房子？
作者：admin 时间：2025-05-062023年，赵某与黄某协议离婚。双方在协议中约定，将夫妻共有的一套房产赠予女儿小黄。但因种种原因，双方一直未与小黄办理过户手续，该房屋一直登记在黄某名下。2024年5月，黄某因借款擅自将房屋抵押给刘某并办理了抵押登记。
赵某得知此事后，认为黄某无权处分案涉房屋，设定抵押权的行为严重损害了自己及女儿小黄的合法权益，且刘某主观上存在明显恶意，在该房屋设立抵押时未尽到询问调查义务，故将黄某、刘某诉至康巴什区法院：要求确认被告黄某与被告刘某的抵押行为无效，同时，要求被告黄某和刘某协助原告赵某办理涉案房屋抵押权解除手续。
经审理查明，原告赵某与黄某离婚协议生效后被告黄某对该房屋确实不再具有处分权，但抵押行为发生时，不动产登记簿记载案涉房产为黄某单独所有，黄某在办理抵押登记时的询问笔录中陈述亦为单独所有，在刘某查验现场时，黄某有意避开居住人员，使刘某有理由相信黄某对案涉房产拥有处分权，故刘某在取得抵押权时为善意，且赵某未就刘某构成重大过失完成举证，故刘某善意取得抵押权并无不当，最终判令驳回原告赵某的诉讼请求。
法官释法
一般情况下，设立抵押权需要签订书面的抵押合同，明确约定清楚抵押的不动产的种类、位置、面积、权属等信息。抵押人必须是该不动产的合法所有人，权属关系需要清晰明确，并且抵押权需要经过抵押登记。本案中，赵某与黄某虽在离婚协议中约定房产归属女儿，但并未办理过户手续，对外不具备公信力，应以不动产权证登记信息为准。因房屋在设定抵押时所有权登记在黄某名下，黄某以该房屋作为借款债权的抵押物，并在不动产登记机关办理房屋抵押登记，该抵押合同成立并生效，对合同双方当事人具有法律约束力。
法条链接 《中华人民共和国民法典》第三百一十一条 无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》第十四条 受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。 法官提醒 父母作为未成年子女的法定监护人，通常无权任意处置未成年子女名下的房产。未成年人的监护人履行监护职责，作出与被监护人利益有关的决定时，应当根据被监护人的年龄和智力状况，以尊重被监护人的真实意愿为出发点。
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求损害赔偿。
当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。
